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購房知識大全

發布時間:2013-12-07 20:36:41  發布者:莎莎  點擊:
 
 

購房可不是件容易的事兒。面對售樓處銷售員滔滔不絕的講解以及成堆的專業術語,您是否會感到迷惑不解?因此,在去售樓處實地看房前,您必須掌握一些基礎的房地產知識、術語,這樣才不會讓那些售樓先生/小姐們覺得你是毫無購房經驗的菜鳥。
 
  住宅的結構有哪些形式?
 
  住宅的結構是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等),其作用是保證住宅在使用期限內,把作用在住宅上的各種荷載或作用力,可靠地承擔起來,同時在保證住宅的強度、剛度和耐久性的情況下,把所有的作用力可靠地傳到地基中去。
 
  住宅建筑的形式由于有多種多樣,加上其房間面積大小、開間進深以及組合方式的不同,相應采用的結構也就有所不同。商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分的。一般可以分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構三種形式:
 
  (1)磚混結構住宅
 
  磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講,磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構,又稱鋼筋混凝土混合結構。因為磚混結構的主要承重結構是粘土磚,所以磚的形狀及強度就決定了房屋的強度。可以這樣說,磚的形狀越規則,砂漿的強度越高,灰縫越薄越均勻,砌體的強度就越高,房屋的耐用年限就越長。
 
  磚混結構的優點主要表現在:
 
  ①由于磚是最小的標準化構件,對施工場地和施工技術要求低,可砌成各種形狀的墻體,各地都可生產。
 
  ②它具有很好的耐久性、化學穩定性和大氣穩定性。
 
  ③可節省水泥、鋼材和木材,不需模板,造價較低。
 
  ④施工技術與施工設備簡單。
 
  ⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優于混凝土和其他墻體材料,因而在住宅建設中運用得最為普遍。
 
  (2)磚木結構住宅
 
  磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑,樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。這種結構的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便,自重輕,并且施工工藝簡單,材料也比較單一。不過,它的耐用年限短,設施不完備,而且占地多,建筑面積小,不利于解決城市人多地少的矛盾。
 
  (3)鋼筋混凝土結構住宅
 
  鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構,如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結構具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經久耐用等優點,并且房間的開間、進深相對較大,室內活動空間也相應增加,室內空間分隔較自由。鋼筋混凝土結構建筑依其施工方式的不同可分為:現澆鋼筋混凝土結構與預制裝配式鋼筋混凝土結構兩大類。
 
  商品房的銷售面積如何計算?
 
  按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998]第1285號):商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即:
 
  商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和
 
  一、套內建筑面積的計算方法:
 
  ①套內使用面積:住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算;其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。
 
  ②套內墻體面積:商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種:
 
  (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
 
  (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
 
  二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分:
 
  (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積;
 
  (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
 
  下列空間不得計入公用建筑面積:
 
  (1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。
 
  (2)作為人防工程的地下室。
 
  公用建筑面積計算公式:
 
  公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室
 
  公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和
 
  分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數
 
  因此,商品房銷售面積公式還可表達為:
 
  商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)
 
  什么是住宅的建筑面積?它是如何計算的?
 
  建筑面積亦稱建筑展開面積,它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項,即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據,所以對于購房者來說,了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中,計算建筑面積的范圍和方法是:
 
  (1)單層建筑物不論其高度如何,均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。
 
  (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積,是按各層建筑面積的總和計算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算,二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
 
  (3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積,按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
 
  (4)用深基礎做地下架空層加以利用,層高超2.2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
 
  (5)穿過建筑物的通道,建筑物內的門廳、大廳不論高度如何,均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
 
  (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
 
  (7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用),層高超過2.2米的,按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
 
  (8)獨立柱雨蓬,按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積;多柱雨蓬,按外圍水平面積計算建筑面積。
 
  (9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等,按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
 
  (10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
 
  (11)突出墻面的門斗,眺望間,按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
 
  (12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
 
  (13)住宅建筑內無樓梯,設室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯,并設室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外,在住宅的建筑中,不計算建筑面積的范圍有:
(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板,如:柱、垛、勒腳等。
 
  (2)檢修、消防等用的室外爬梯,寬度在60厘米以內的鋼梯。
 
  (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。
 
  (4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。
 
  (5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。
 
  (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。
 
  (7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層,坡地建筑物吊腳架空間。
 
  從以上可以看出,住宅的建筑面積計算起來比較復雜,不僅規定多,而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時,如果對此不了解,或者對計算出的結果表示懷疑,可以咨詢專業人員或請專門測量機構,依照上述標準重新測量計算。
 
  套內建筑面積
 
  一、成套房屋的套內建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1)
 
  成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。
 
  1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2):
 
  套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:
 
  a。套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
 
  b。套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
 
  c。不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
 
  d。內墻面裝飾厚度計入使用面積。
 
  2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3):
 
  套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
 
  3、套內陽臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4):
 
  套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
 
  附:房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4):
 
  房屋共有建筑面積系指各產權業主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。
 
  共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
 
  獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
 
  什么是住宅的開間、進深、層高和凈高?
 
  (1)住宅的開間
 
  住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中,對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
 
  (2)住宅的進深
 
  住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中,明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件,進深不宜過長。
 
  (3)住宅的層高
 
  住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中,明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為:2.6米、2.7米、2.8米。
 
  (4)住宅的凈高
 
  住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示:
 
  凈高=層高-樓板厚度
 
  即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
 
  商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度),這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大),建筑工藝相應就越復雜,建造的難度就越大,同時所消耗的建材也會越多,導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大,但要付出的房價就會更高。因此,購房者在購買商品住宅時,應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮,住宅的面積適宜即可。
 
  什么是使用率?什么是實用率?
 
  住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率,一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間,而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比,大于使用率,因此,往往有開發商用實用率來吸引買房人。
 
  什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率?
 
  消費者在購房時,除了考慮地理位置和人文環境外,對生活的質量也越來越注重,他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。
 
  建筑容積率:是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。
 
  建筑密度:即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。
 
  綠化率:是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
 
  以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積,一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。
 
  低層、小高層、多層、板式小高層、躍層、復式
 
  低層:低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單,施工期短,建造成本低廉,給人以親切安寧、有天有地的感覺,它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是,低層房屋占地多,土地利用率低,特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。
 
  小高層:人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構,帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點,又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高,污染程度低等優點,很受購房人歡迎。同時,小高層對土地的利用率提高,土地成本相對下降,很受房地產開發商的青睞。所以,近年來中心城區小高層如雨后春筍,越來越多。
 
  多層:多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層,一般采用磚混結構,少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊,通風采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高層相比,多層房屋公用面積少,得房率相應提高,這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
 
  板式小高層:
 
  作為住宅上的新品種,板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來,8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。
 
  躍層:躍層住宅是一套住宅占兩個樓層,有內部樓梯聯系上下層;一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛生間等。
 
  復式:復式住宅在概念上是一層,但層高較普通的住宅高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等內容,用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。
 
  名詞解釋:TOWNHOUSE ShoppingMall 寬HOUSE
 
  TOWNHOUSE:原始含義是“聯排住宅,有天有地,獨立的院子和車庫”,是二戰以后西方國家發展新城鎮時出現的住宅形態,表現為由幾幢三層的住宅并聯而成。
 
  ShoppingMall:“Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中,由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”,與“ShoppingCenter”(購物中心)的區別是:規模大、功能多、商品和服務全。
 
  寬HOUSE:針對TOWNHOUSE“小面寬、大進深”的結構缺陷,“寬HOUSE”將進深壓縮到了8米,還相應地使前后庭院也變大。
 
  購房者必讀:學會看樓書
 
  看圖畫
 
  經過美化的樓盤效果圖,不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下,隨著彩印技術的不斷提高,售樓書越做越精美,但同時距離實際也越來越遠。購房者應該注意,樓書上的平面圖也有學問,購房人應由大到小進行閱讀,首先應研究小區總體規劃平面圖,確定小區的環境布局是否理想,是否有足夠的綠化率與車位,樓與樓之間的間距是否夠大,是否影響采光,仔細了解小區內外的道路交通情況,進出小區是否方便,是否有保安系統,垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖,最后看自己擬選購的單位平面圖。
 
  看方向
 
  有些房地產項目的樓書時首先要明確:“上北下南,左西右東”的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣,房地產發展商宣傳惟恐不及。
 
  看文字
 
  銷售單張上標注的價格一定要搞清,起價、均價、開盤價、清盤價各不相同,有時樓書上出現的價格只是供應幾套的優惠價。另外,樓書上承諾的交樓日期、建設材料、配套設施等也可能在日后發生變化,因此簽約之前一定要落實清楚。
 
  看戶型
 
  過去的許多老戶型,過于強調出房率,戶型設計得往往過于直露、簡陋。進入戶門后往往沒有玄關設計,廳內景象一覽無遺,臥室、書房的私密性和安適度受到影響,現在買房應避免此類戶型。
 
  目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區明確,既有層次感又不宜設置過多隔斷墻,用一條較短的走廊連接臥室和起居室,進入戶門以后起居室分為會客和餐廳兩個區域,餐廳和廚房相連,臥室和衛生間相連,兩者互不干擾。
 
  住宅里不同房間的門戶朝向也很有學問。如衛生間的門向著廳開,私密性不強,形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長的距離,其房門也最好別設計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門,可通過套房的整體戶型設計和曲折巧設衛生間。廚房由于多和餐廳相連,可以設在靠近戶門的位置。
 
  近年來,“動靜分開”成為體現戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由于設計的不足,主人去臥室、廚房、衛生間都要反復穿過起居室,造成起居室靜態區域內的紊亂。同時,一旦起居室有客人,家中的所有成員都難以回避,這是在選擇新居的時候應該注意避免的。
 
  根據國家規定,下列情況中的房屋買賣將受到限制:
 
  一是違法或違章建筑;
 
  二是房屋使用權不能買賣,房屋產權有糾紛或產權未明確時,也不能買賣;
 
  三是未經合法程序批準銷售的房屋;
 
  四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋;
 
  五是由于國家建設需要,已確定為拆遷范圍內的房屋,禁止買賣。

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